Kontakt

Biuro Rzeczoznawcy Majątkowego

Wojciech Gryglaszewski

ul. E. Orzeszkowej 16

60-778 Poznań

m: +48 608 592 052

t: +48 61 670 81 29

więcej

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego doradca jest tańszy niż brak doradcy?

Wszelkie operacje przeprowadzane na rynku nieruchomości są niezwykle kosztowne i kapitałochłonne. Pomoc profesjonalisty pozwoli na sprawne zawarcie transakcji i zminimalizowanie ryzyka wielotysięcznych, czy wielomilionowych strat. Brak doradcy może kosztować Cię dużo więcej niż jego wynagrodzenie. Skorzystaj z naszego doświadczenia, a z pewnością zarobisz na tej decyzji.

Dlaczego najtańszy operat jest droższy niż droższy operat?

Procedura szacowania nieruchomości jest złożona i wymaga poświęcenia odpowiedniego czasu zarówno na analizę przedmiotu wyceny, jak i analizę rynku nieruchomości. Konieczne jest również poniesienie kosztów związanych z uzyskaniem niezbędnej dokumentacji i dostępem do stosownych rejestrów. Rzetelnie przygotowane opracowanie ułatwi zarówno podjęcie decyzji inwestycyjnych, jak i szybkie uzyskanie kredytu bankowego, czy udowodnienie swoich racji w postępowaniu sądowym. Zamawiając opracowanie najtańsze zwiększa się ryzyko ponoszenia kosztów korekt, wydłużenia terminów, a nawet konieczności zlecenia ponownej wyceny. Ostatecznie bilans poniesionych kosztów będzie prawdopodobnie znacznie większy, niż wykonanie odpowiedniej jakości opracowania na samym początku.

Czym jest nieruchomość?

W świetle przepisów Kodeksu Cywilnego (art. 46) nieruchomości to „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Tyle definicja, z której wynika, że w zasadzie w praktyce obrotu rynkowego występują trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe (grunt wyznaczony pewnymi granicami, w tym również grunt zabudowany), nieruchomości budynkowe (budynki w przypadku, gdy grunt jest własnością innego podmiotu) i nieruchomości lokalowe (np. „mieszkanie w bloku”). Nieruchomość zapisanaj jest w księdze wieczystej (co do zasady) lub zbiorze dokumentów prowadzonych przez właściwy dla jej położenia sąd rejonowy.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez właściwy organ państwowy. Według obowiązującego w Polsce prawa rzeczoznawca majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do określania wartości nieruchomości. Przy wykonywaniu czynności szacowania jest zobowiązany do działania zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada ponadto na każdego rzeczoznawcę majątkowego obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu. 

Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba spełniająca następujące warunki:

  1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
  2. nie była karana za przestępstwa przeciwko działalności instytucji państwowych i samorządowych, wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, mieniu, przestępstwa gospodarcze i skarbowe;
  3. posiada wyższe wykształcenie;
  4. ukończyła studia podyplomowe i odbyła półroczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
  5. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Co robi rzeczoznawca?

Rzeczoznawca zna się na rzeczy, a owe rzeczy to przede wszystkim nieruchomości. Interdyscyplinarny charakter jego pracy, konieczność posiadania wysokich kwalifikacji i ponoszenia szerokiej odpowiedzialności za czynności zawodowe oraz status osoby zaufania publicznego sprawiają, że jest to zawód licencjonowany.

Rzeczoznawca majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do szacowania wartości nieruchomości i wyrażania opinii o niej w formie operatu szacunkowego. Ponadto ma możliwość wykonywania innych opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego, a dotyczących:

  1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
  2. efektywności inwestowania w nieruchomośœci i ich rozwoju;
  3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
  4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
  5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
  6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
  7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
  8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Czym różni się rzeczoznawca majątkowy od pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Zadaniem pośrednika jest przede wszystkim bezpieczne i sprawne przeprowadzenie transakcji, a jego wynagrodzenie zwykle jest pochodną ceny nieruchomości, jest on zatem w dużej mierze uzależniony od strony (stron) zawieranej umowy. Rzeczoznawcę majątkowego cechuje obiektywność w spojrzeniu na nieruchomość i bezstronność wobec uczestników rynku. Jego wynagrodzenie nie jest zależne ani od wartości, ani od ceny danej nieruchomości. Stąd doradztwo w zakresie inwestycji nieruchomościowych prowadzone przez rzeczoznawcę znającego lokalny rynek, obowiązujące przepisy i uwarunkowania przedmiotu sprzedaży, sporu, negocjacji pozwoli poznać zarówno walory, jak i wady nieruchomości, a w efekcie podjąć najkorzystniejszą decyzję z punktu widzenia Klienta.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Treść i zakres operatu są ściśle określone przepisami prawa i zależą m. in. od rodzaju i charakteru nieruchomości oraz celu wyceny. Każdy operat szacunkowy musi zawierać m. in. charakterystykę wycenianej nieruchomości, wnioski płynące z analizy rynku oraz opis poszczególnych etapów procedury szacowania, której efektem jest określona wartość nieruchomości.

Czym jest wartość nieruchomości?

W większości przypadków w operacie szacunkowym określa się wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z treścią Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa definiowana jest jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”

Z powyższej definicji wynika, że tak określona wartość powinna odpowiadać cenie, jaką przeciętny, najbardziej typowy nabywca zechce za nieruchomość zapłacić, a potencjalny, również najbardziej typowy dla danego rodzaju sprzedający zechce uzyskać.

Oprócz wartości rynkowej w wymaganych przypadkach określa się inne rodzaje wartości (np. odtworzeniową, indywidualną).

Od czego zależy wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości wynika z szeregu czynników opisujących wycenianą nieruchomość, jej stan prawny, parametry fizyczne, stan zagospodarowania, przeznaczenie, sposób użytkowania, uwarunkowania lokalizacyjne i inne w odniesieniu do sytuacji na rynku nieruchomości. Czynniki (cechy rynkowe), które mają wpływ na wartość nieruchomości określane są przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przeprowadzonej w procesie szacowania analizy rynku.

Jak szacuje się wartość?

W przypadku stosowania do wyceny najbardziej rozpowszechnionego podejścia porównawczego wartość nieruchomości jest wypadkową cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, które zostały zbyte w przeszłości, skorygowaną o różnice w cechach rynkowych tych nieruchomości. Dla nieruchomości komercyjnych często stosuje się do wyceny podejście dochodowe, w przypadku którego wartość determinuje możliwy do uzyskania dochód z najmu lub prowadzonej na nieruchomości działalności. Wartość odtworzeniowa określana jest w podejściu kosztowym i odpowiada kosztowi wzniesienia obiektów budowlanych z uwzględnieniem ich stanu techniczno-użytkowego oraz wartości gruntu. Nierzadko na potrzeby wyceny stosuje się kilka z powyższych rozwiązań lub swoiste ich kombinacje.

Przydatne dokumenty i dlaczego są potrzebne?

Prawa do nieruchomości, ich położenie, parametry fizyczne i uwarunkowania planistyczne ujęte są w różnego rodzaju rejestrach prowadzonych przez instytucje państwowe i samorządowe. Dostęp do tych materiałów jest niezbędny w procesie wyceny aby móc ocenić właściwości konkretnej nieruchomości i usytuować ją na tej podstawie na tle lokalnego rynku. Zazwyczaj wymagane są informacje z następujących źródeł:

  • księgi wieczyste (prowadzone przez sądy rejonowe),
  • dokumenty geodezyjne – wypis z rejestru gruntów, budynków, lokali oraz mapa ewidencyjna, mapa zasadnicza (uzyskiwane w starostwie powiatowym właściwym dla położenia nieruchomości),
  • opracowania planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy (wydawane przez urząd gminy),
  • dokumentacja budowlana – pozwolenie na budowę, dokumentacja projektowo-architektoniczna, pozwolenie na użytkowanie obiektów budowlanych lub zgłoszenie obiektów do użytkowania,
  • umowy najmu, dzierżawy  dotyczące wycenianej nieruchomości – o ile zostały zawarte,
  • inne (dokumentacja księgowa, inwentaryzacyjna, deklaracje podatku od nieruchomości, decyzje o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, ekspertyzy techniczne, umowy notarialnej i wiele innych zależnych od specyfiki danej nieruchomości).

W każdym przypadku, zależnie od rodzaju nieruchomości i celu wyceny, katalog niezbędnej do wyceny dokumentacji się różni, generalnie jednak część z nich zawsze jest obligatoryjna i powinna stanowić załączniki do operatu szacunkowego.

Czego należy wymagać od rzeczoznawcy majątkowego?

Niezbędnymi wymogami, które musi spełniać każdy rzeczoznawca majątkowy jest posiadanie państwowych uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości nadanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa (można to sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa – w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych). Konieczne jest również posiadanie ubezpieczenia OC z tytułu wykonywanych czynności zawodowych.

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uczestniczenia w szkoleniach zawodowych, a zatem powinien legitymować się stosownymi dokumentami potwierdzającymi ich odbywanie. Warto również zwrócić uwagę na jego przynależność do organizacji zawodowej (stowarzyszenia, izby gospodarczej, itp.).

My spełniamy wszystkie te warunki i jeszcze więcej.