Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego doradca jest tańszy niż brak doradcy?

Wszelkie operacje przeprowadzane na rynku nieruchomości są niezwykle kosztowne i kapitałochłonne. Płacąc doradcy przed dokonaniem inwestycji na rynku nieruchomości lub po prostu zakupu długo oczekiwanego mieszkania czy domu uzyskasz pomoc, dzięki której unikniesz ryzyka wielotysięcznych, a nawet wielomilionowych strat. Brak doradcy może kosztować Cię dużo więcej niż jego wynagrodzenie. Skorzystaj z naszego doświadczenia, a z pewnością zarobisz na tej decyzji.

Dlaczego najtańszy operat jest droższy niż droższy operat?

Procedura szacowania nieruchomości jest złożona i wymaga poświęcenia odpowiedniego czasu zarówno na analizę przedmiotu wyceny, jak i analizę rynku nieruchomości. Konieczne jest również poniesienie kosztów związanych z uzyskaniem niezbędnej dokumentacji i dostępem do stosownych rejestrów. Rzetelnie przygotowane opracowanie ułatwi zarówno podjęcie decyzji inwestycyjnych, jak i sprawne uzyskanie kredytu bankowego, czy udowodnienie swoich racji w postępowaniu sądowym. Zamawiając opracowanie najtańsze zwiększa się ryzyko ponoszenia kosztów korekt, wydłużenia terminów postępowania, a nawet konieczności zlecenia ponownej wyceny. Ostatecznie bilans poniesionych kosztów będzie prawdopodobnie znacznie większy, niż wykonanie odpowiedniej jakości opracowania na samym początku postępowania.

Czym jest nieruchomość?

W świetle przepisów Kodeksu Cywilnego (art. 46) nieruchomości to „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Tyle definicja, z której wynika, że w zasadzie w praktyce obrotu rynkowego występują trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe (tj. grunt wyznaczony pewnymi granicami), nieruchomości budynkowe (tj. budynki w przypadku, gdy grunt jest własnością innego podmiotu) i nieruchomości lokalowe (np. „mieszkanie w bloku”). Nieruchomość określona jest w księdze wieczystej (co do zasady) lub zbiorze dokumentów prowadzonych przez właściwy sąd rejonowy, jeśli księga wieczysta nie została założona.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez właściwy organ państwowy - obecnie jest nim Minister Infrastruktury - w trybie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania wymienionych czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nakłada ponadto na każdego rzeczoznawcę majątkowego obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania zawodu. 

Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba spełniająca następujące warunki:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód;
3. posiada wyższe wykształcenie magisterskie;
4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
5. odbyła minimum roczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Co robi rzeczoznawca?

Rzeczoznawca zna się na rzeczy, a owe rzeczy to przede wszystkim nieruchomości. Interdyscyplinarny charakter jego pracy, konieczność posiadania wysokich kwalifikacji i ponoszenia szerokiej odpowiedzialności za czynności zawodowe oraz status zawodu zaufania publicznego sprawiają, że jest to zawód licencjonowany. Ostatecznie opinie rzeczoznawcy majątkowego są w wielu sprawach wiążące.

Zgodnie z prawem rzeczoznawca majątkowy jest jedynym podmiotem uprawnionym do szacowania wartości nieruchomości i wyrażania opinii o niej w formie operatów szacunkowych. Z treści wspomnianej ustawy wynika także szereg innych czynności, do których wykonywania ma prawo rzeczoznawca. Są to m. in.: opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2. efektywności inwestowania w nieruchomośœci i ich rozwoju;
3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8. wyceny nieruchomoœci jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Czym różni się rzeczoznawca majątkowy od pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Zadaniem pośrednika jest przede wszystkim bezpieczne i sprawne przeprowadzenie transakcji, a jego wynagrodzenie uzależnione jest zazwyczaj od ustalonej ceny nieruchomości, jest on zatem w dużej mierze uzależniony od strony (stron) zawieranej umowy. Rzeczoznawcę majątkowego powinna cechować obiektywność w spojrzeniu na nieruchomość i bezstronność wobec uczestników rynku. Jego wynagrodzenie nie jest zależne ani od wartości, ani od ceny danej nieruchomości. Stąd doradztwo w zakresie inwestycji nieruchomościowych prowadzone przez rzeczoznawcę znającego lokalny rynek, obowiązujące przepisy i uwarunkowania przedmiotu sprzedaży, sporu, negocjacji pozwoli poznać zarówno walory, jak i wady nieruchomości, a w efekcie podjąć najkorzystniejszą decyzję z punktu widzenia Klienta.

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Treść i zakres operatu są ściśle określone przepisami prawa i zależą m. in. od rodzaju i charakteru nieruchomości oraz celu wyceny. Każdy operat szacunkowy musi zawierać m. in. charakterystykę wycenianej nieruchomości, wnioski płynące z analizy rynku oraz opis poszczególnych etapów procedury szacowania, której efektem jest określona wartość nieruchomości.

Czym jest wartość nieruchomości?

W większości przypadków w operacie szacunkowym określa się wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z art. 150 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. nr 261 z 2004 r., poz. 2603 z późn. zm.) wartość rynkowa definiowana jest jako „najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

Z powyższej definicji wynika, że tak określona wartość powinna odpowiadać cenie, jaką przeciętny, najbardziej typowy nabywca zechce za nieruchomość zapłacić, a potencjalny, również najbardziej typowy dla danego rodzaju nieruchomości sprzedający zechce uzyskać.

Oprócz wartości rynkowej w wymaganych przypadkach określa się również inne rodzaje wartości (np. odtworzeniową, godziwą, indywidualną).

Od czego zależy wartość nieruchomości?

Wartość nieruchomości jest zależna od szeregu czynników opisujących wycenianą nieruchomość, jej stan prawny, parametry fizyczne, stan zagospodarowania, przeznaczenie, sposób użytkowania, uwarunkowania lokalizacyjne i inne. Czynniki (cechy rynkowe), które mają wpływ na wartość nieruchomości określane są przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przeprowadzonej w procesie szacowania analizy rynku.

Jak szacuje się wartość?

W przypadku stosowania do wyceny najbardziej rozpowszechnionego podejścia porównawczego wartość nieruchomości jest wypadkową cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, które zostały zbyte w przeszłości (co do zasady do dwóch lat wstecz od daty wyceny), skorygowaną o różnice w cechach rynkowych tych nieruchomości. Dla nieruchomości komercyjnych często stosuje się do wyceny podejście dochodowe, w przypadku którego wartość determinuje możliwy do uzyskania dochód z najmu lub prowadzonej na nieruchomości działalności. Wartość odtworzeniowa określana jest w podejściu kosztowym i odpowiada kosztowi wzniesienia obiektów budowlanych (skorygowanych o stan techniczno-użytkowy) oraz wartości gruntu, na którym są posadowione. W wielu przypadkach na potrzeby konkretnej wyceny stosuje się kilka z powyższych rozwiązań lub swoiste ich kombinacje.

Przydatne dokumenty i dlaczego są potrzebne?

Prawa do nieruchomości, ich położenie, parametry fizyczne i uwarunkowania planistyczne ujęte są w różnego rodzaju rejestrach prowadzonych przez różnorodne instytucje. Dostęp do tych dokumentów jest wymagany w procesie wyceny nieruchomości, aby określić właściwości konkretnej nieruchomości i możliwości jej rozwoju. Zazwyczaj wymagane są informacje z następujących źródeł:

• księga wieczysta (prowadzone przez sądy rejonowe),
• dokumenty geodezyjne – wypis z rejestru gruntów i budynków, mapa ewidencyjna, mapa zasadnicza, inne (ze starostwa powiatowego właściwego dla położenia nieruchomości),
• opracowania planistyczne – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (udostępniane przez urząd gminy),
• dokumentacja budowlana – pozwolenie na budowę, dokumentacja projektowo-architektoniczna, pozwolenie na użytkowanie obiektów budowlanych lub zgłoszenie obiektów do użytkowania,
• umowy najmu, dzierżawy  dotyczące wycenianej nieruchomości – o ile zostały zawarte,
• inne (dokumentacja księgowa, inwentaryzacyjna, deklaracje dotyczące podatku od nieruchomości, decyzje o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, itd.)

W każdym konkretnym przypadku, zależnie od rodzaju nieruchomości i celu wyceny, katalog dokumentacji się różni, generalnie jednak część z nich zawsze jest obligatoryjnych i powinny stanowić załączniki do operatu szacunkowego.

Czego należy wymagać od rzeczoznawcy majątkowego?

Niezbędnymi wymogami, które musi spełniać każdy rzeczoznawca jest posiadanie państwowych uprawnień w zakresie szacowania nieruchomości nadanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa (można to sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury – w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych). Konieczne jest również posiadanie ubezpieczenia OC z tytułu wykonywanych czynności zawodowych.

Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uczestniczenia w szkoleniach zawodowych, a zatem powinien legitymować się stosownymi dokumentami potwierdzającymi ich odbywanie. Warto również zwrócić uwagę na jego przynależność do organizacji zawodowej (stowarzyszenia, izby gospodarczej, itp.).

My spełniamy wszystkie te warunki i jeszcze więcej.